Bau-Turbo ermöglicht beschleunigte Verfahren von Bauvorhaben
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung gemäß § 246 e BauGB-E – kurz: Bau-Turbo – wurde am 09.Oktober 2025 vom Deutschen Bundestag in zweiter und dritter Lesung beschlossen, der Bundesrat hat dieses Gesetz am 17.Oktober 2025 gebilligt.
1. § 246 e BauGB‑E („Bauturbo“) – Was ist das?
Zweck und Inhalt
§ 246 e BauGB ermöglicht befristete, weitreichende Abweichungen vom Baugesetzbuch (§§ BauGB) und darauf beruhenden Vorschriften – sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dies gilt für Wohnbauvorhaben wie Neubauten, Erweiterungen, Aufstocken, Nachverdichten oder Nutzungsänderungen, wenn sie neuen Wohnraum schaffen oder bestehenden nutzbar machen. Er ermöglicht Kommunen, bestimmte Wohnbauprojekte ohne klassischen Bebauungsplan zu genehmigen.
In einer Pressemitteilung der Bundesregierung vom 23.6.2025 wird beschrieben, dass aus bisher durchschnittlich 5 Jahren nun 2 Monate Planungszeit werden sollen.
Wichtig: Zustimmung der Gemeinde ist verpflichtend. Außerdem muss das Gebiet in einem als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesenen Gebiet (§ 201a BauGB) liegen.
2. Was sind die wichtigsten Neuerungen des Gesetzentwurfs?
Neueinführung § 246e (Bau-Turbo)
- Befristet bis zum 31.12.2030 wird ein Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften erlaubt. Nach zweimonatiger Prüfung durch die Gemeinde können Bauvorhaben ohne Änderung eines Bebauungsplans sowie unter behutsamer Öffnung auch für Außenbereiche zugelassen werden. Somit können Neubau, Umbau oder Umnutzung rasch zu neuem Wohnraum führen. Voraussetzung ist, dass sich die Gemeinde zur Anwendung des „Bau-Turbo“ entscheidet.
Anpassung § 31 Absatz 3 BauGB
- § 31 Absatz 3 BauGB ermöglicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mehr Wohnbebauung auch über die Vorgaben des Plans hinaus. So kann beispielsweise in ganzen Straßenzügen durch Aufstockung, Anbauten oder Bauen in der zweiten Reihe neuer Wohnraum geschaffen werden.
Anpassung § 34 Absatz 3b BauGB
- § 34 Absatz 3b BauGB ermöglicht im unbeplanten Innenbereich nun über die bisher bestehenden Möglichkeiten hinaus auch die Neuerrichtung von Wohngebäuden dort, wo sie sich nicht in den Bebauungszusammenhang einfügen.
Der Umwandlungsschutz wird gestärkt
- Mietwohnungen sollen auch weiterhin nicht ohne Weiteres zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden können. Das ist ein wichtiges Instrument, um Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung aus ihrem gewohnten Lebensumfeld zu schützen. Deshalb wird der sogenannte Umwandlungsschutz in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünf Jahre verlängert.
Quelle: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2025/06/bauturbo-pm.html
Anwendungsgrenzen
Eine Anwendung ist ausgeschlossen, wenn erhebliche zusätzliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind. In solchen Fällen bleibt eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich. Zusätzlich müssen Vorhaben räumlich an bestehende Siedlungen angrenzen, z. B. nicht mitten im Außenbereich ohne jegliche Anbindung.
3. Umlegung in Bayern – wie läuft das regulär ab?
- Die Bayerische Umlegungs-Richtlinie (BayUmlR), gültig seit Mai 2025 (Fassung vom 2. Dezember 2022, mit Änderung angekündigt am 16. April 2025), enthält die Verfahrensbestimmungen für Umlegungen in Bayern. Sie regelt, dass Gemeinden ihre Befugnis zur Durchführung solcher Verfahren an untere Vermessungsbehörden übertragen können.
- Die Umlegung dient der Neuordnung von Grundstücken, z. B. um sie baulich besser nutzbar zu machen, inklusive Verkehrsflächen oder Grünflächen. Verfahren sind gebührenfrei, und Eigentümer erhalten angemessene Ersatzflächen oder Ausgleichsleistungen.
4. Ab wann soll das Gesetz in Kraft treten?
- Vorausgehend muss das Gesetz noch durch den Bundespräsidenten unterzeichnet und im Bundesgesetzblatt verkündet werden.
- Für Bayern sind keine Änderungen der Inkrafttretung bekannt.
5. Was plant die Stadt Bobingen beim Bau-Turbo?
In den zurückliegenden Bau-, Planungs- und Umweltausschusssitzungen nahm die Verwaltung der Stadt Bobingen zur Einführung des „Bau-Turbo“ Stellung.
Für mehrere Bauanfragen, die bisher Ausnahmeregelungen zu den gültigen Bebauungsplänen erforderlich machen würden, kann derzeit nicht das gemeindliche Einvernehmen erteilt werden. Eine Änderung der einzelnen Bebauungspläne wäre dazu erforderlich, was wiederum einen längeren zeitlichen Horizont (teilweise von mehreren Jahren) nötig machen würde.
Aus diesem Grund wurden zuletzt mehrere Bauvoranfragen und Baugesuche vom Bau-, Planungs- und Umweltausschuss abgelehnt, mit dem Verweis, nach dem Inkrafttreten des „Bau-Turbo“ erneut darüber zu befinden – mit dann deutlich größeren Erfolgsaussichten.
Somit wurde indirekt die Anwendung des „Bau-Turbo“ auch für Bobingen in Aussicht gestellt. Die Kommune muss sich jedoch proaktiv für die Anwendung des Turbo-Verfahrens entscheiden. Die Gemeinden müssen weiterhin zustimmen.
Kommunen haben auch nach dem Inkrafttreten von § 246e BauGB ganz klar Möglichkeiten, Einfluss zu nehmen – insbesondere durch das Zustimmungserfordernis. Ohne die ausdrückliche Zustimmung der Kommune kann ein Vorhaben nach § 246e BauGB nicht durchgeführt werden.
§ 246e BauGB-E (Entwurf) sieht Folgendes vor:
„Vorhaben im Sinne dieses Paragrafen dürfen nur mit Zustimmung der Gemeinde durchgeführt werden (gemeindliches Einvernehmen).“
Das bedeutet:
- Die Kommune hat die volle Entscheidungshoheit, ob ein Projekt nach diesen Sonderregeln realisiert werden darf.
- Die Zustimmung kann verweigert werden – ohne Begründungspflicht in jedem Fall (insbesondere wenn es städtebaulich oder politisch nicht gewünscht ist).
- Dies gilt auch nach Inkrafttreten des Gesetzes, also während der gesamten Geltungsdauer (voraussichtlich bis 31.12.2030).
| Bereich | Kommunale Einflussmöglichkeit |
| Vorhabenentscheidung | Zustimmung nach § 246e ist erforderlich |
| Bauleitplanung | § 246e kann Abweichungen ermöglichen – aber nicht gegen den Willen der Gemeinde |
| Einvernehmen (§ 36 BauGB) | Auch wenn § 246e Sonderwege schafft, bleibt das kommunale Einvernehmen für Bauvorhaben in vielen Fällen bestehen |
| Städtebauliche Verträge | Kommunen können vertragliche Regelungen mit dem Bauherrn treffen, z. B. über Infrastruktur oder Ausgleichsmaßnahmen |
Interessante Links zum Thema:
https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/faqs/DE/bauen/bauturbo/turbo-liste.html
https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/wohnungsbau-turbo-2354894
https://www.stadtgrenze.de/s/bbg/2025/baugb-aenderung-2025.htm
https://www.weka.de/architekten-ingenieure/bauturbo
* Das Titelbild wurde mit Perplexity generiert.