🏗️ 04.02.2026 – Bau-, Planungs- und Umweltausschuss

Tagesordnung Bau-, Planungs- und Umweltausschuss

• TOP 1 Berichterstattung
• TOP 2 Genehmigung der öffentlichen Niederschrift
• TOP 3 Überprüfung der Beschlüsse zum Verkauf von Kleinflächen
• TOP 4 Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe der Stadt Bobingen, Aufhebung vs. Beibehaltung vs. Änderung
• TOP 5 Bauanträge, Vorbescheidsanträge, Voranfragen
• TOP 5.1 Isolierte Abweichungen, Genehmigungsfreistellungen und an das Landratsamt weitergeleitete Bauanträge
• TOP 5.2 Bauvoranfrage zur Umnutzung bisheriger Gewerbeflächen in Wohnräume auf dem Grundstück Fl. Nr. 272/2 der Gem. Bobingen, Lindauer Str. 25
• TOP 5.3 Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses (9 WE) mit Tiefgarage und Stellplätzen auf dem Grundstück Fl. Nr. 540/0 der Gem. Bobingen, Lindauer Str. 33
• TOP 5.4 Bauantrag zur Errichtung eines Batteriespeichers auf dem Grundstück Fl. Nr. 775/3 der Gem. Bobingen, Unteroberfeld
• TOP 5.5 Bauantrag zum Neubau einer 6-gruppigen Kindertagesstätte und Integration einer bestehenden Krippengruppe auf dem Grundstück Fl. Nr. 4208/113 der Gem. Bobingen, Sommerstraße 12
• TOP 6 Vorübergehende Freilegung von Grundwasser zum Kiesabbau mit anschließender Wiederverfüllung auf den Grundstücken Fl. Nr. 861/2, 864 und 865 der Gem. Bobingen, Untermittelfeld
• TOP 7 Wünsche und Anfragen

Anwesenheit:

• Katja Treischl hat Clemens Bürger vertreten, Monika Müller-Weigand ist später gekommen (18:10 Uhr) (alle Grüne)
• Verwaltung: Reinhard Schöler (Bauverwaltung), Rainer Thierbach (Stadtbaumeister)

Es folgt eine auszugsweise Zusammenfassung der Sitzung

TOP 1 Berichterstattung

Rainer Thierbach (Stadtbaumeister) nimmt Bezug auf eine Anfrage aus der vergangenen Sitzung bzgl. Falschparker bei der Wendelinskapelle. Die festgelegte, städtebauliche Gesamtplanung wird aus Kostengründen aktuell nicht umgesetzt, gegenwärtig behilft man sich im genannten Bereich mit Pflanzkübeln (Provisorium).

TOP 2 Genehmigung der öffentlichen Niederschrift

Die Niederschrift wurde einstimmig genehmigt.

TOP 3 Überprüfung der Beschlüsse zum Verkauf von Kleinflächen

Reinhard Schöler (Bauverwaltung): bisherige Praxis war es, beim Verkauf von kleinen Grundstücken (bis 50 m²) einem Abschlag in Höhe 60 % auf den Bodenrichtwert zu verwenden, was jedoch aus rechtlichen Gesichtspunkten nicht erlaubt ist. Daher wird empfohlen, die bisherigen Beschlüsse aufzuheben und künftig jeden Verkaufswert individuell und rechtssicher zu ermitteln, um rechtliche Konsequenzen oder die Nichtigkeit von Kaufverträgen zu vermeiden.

Florian Vogl (FBU) spricht sich dafür aus, dass eine individuelle Prüfung stattfinden soll. Er erkundigt sich nach den Kriterien, die in eine Einzelfallprüfung hineinfließen könnten. Rainhard Schöler (Bauverwaltung): die Verkehrswertermittlung berücksichtigt auch Abschläge oder Aufschläge, das kann dann im Einzelfall entschieden werden. Sollte keine Einigkeit gefunden werden, kann auch ein Gutachten in Auftrag gegeben werden (wird aufgrund der hohen Kosten nicht bevorzugt).

Florian Vogl (FBU) erkundigt sich, ob das Aufheben der Beschlüsse rückwirkende Änderungen zur Folge hätte. Reinhard Schöler (Bauverwaltung) antwortet, dass das Vergangene bereits protokolliert sei und daher keine Änderungen mehr nach sich zieht.

Ein Beschluss, Grundstücke pauschal zu 40 % des Bodenrichtwerts zu veräußern, dürfte regelmäßig gegen den Grundsatz des Art. 75 Abs. 1 GO, wonach Veräußerungen i. d. R. nur zu ihrem vollen Wert zulässig sind, verstoßen.

Beschlussvorschlag: Die Beschlüsse sollten daher aufgehoben werden. Auch wenn dies zu einem entsprechenden Mehraufwand führt, sind die jeweiligen Verkehrswerte im Einzelfall sachgemäß zu ermitteln und zu dokumentieren.
–> Abstimmung: einstimmig -> angenommen.

TOP 4 Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe der Stadt Bobingen, Aufhebung vs. Beibehaltung vs. Änderung

Die Stadt prüft, ob ihre eigene Satzung für größere Gebäudeabstände (Abstandsflächen) aufgehoben oder geändert werden soll, da diese strenger ist als die aktuelle Bayerische Bauordnung. Während die bestehende Satzung die Wohnqualität durch mehr Licht und Freiflächen sichert, erschwert sie gleichzeitig die gewünschte Nachverdichtung und den Bau von neuem Wohnraum. Die Verwaltung empfiehlt tendenziell die Aufhebung der Satzung, um Bauvorhaben zu erleichtern und das Nachverdichtungspotenzial im Stadtgebiet besser auszuschöpfen.

Reinhart Schöler (Bauverwaltung) stellt drei Möglichkeiten vor:

• A: Satzung so lassen
• B: Satzung überarbeiten
• C: Satzung ganz abschaffen

Herwig Leiter stellt fest, dass dies ein Dilemma sei, auf der eine Seite steht die Bayerische Bauordnung, auf der anderen Seite die Abstandsflächen-Satzung. Die Wohnqualität soll seiner Meinung nach nicht leiden, er sieht keinen Handlungsbedarf auf die Bayerische Bauordnung zurückzuspringen. Er erkundigt sich bei Reinhard Schöler (Bauverwaltung), ob man mit der erlassenen Satzung rechtlich angreifbar ist und wie oft bereits Ausnahmen erteilt wurden.

Reinhard Schöler antwortet auf die Frage, ob man rechtlich angreifbar ist mit dieser Satzung: „Jein“. Das sogenannte „Normkontrollverfahren“ ist nach einem Jahr durch, dann kann nichts mehr passieren. Sollte jemand jedoch vor Gericht gehen, dann wird der Verwaltungsrichter die Satzung prüfen, die Satzung ist laut dem Verwaltungsmitarbeiter sicher – eine Satzung gelte solange, bis ein Richter diese aufhebt. Auf die zweite Frage antwortet er, dass er keine Auflistung greifbar hat, ihm jedoch 5 bis 6 Fälle einfallen – zuletzt in der Nähe der Herzstraße.

Martin Gschwilm und Armin Bergmann finden die Regelungen der Bayerischen Bauordnung ausreichend, sie sprechen sich für eine Aufhebung der Satzung aus.

Reinhard Schöler: Mit Bau-Turbo kann mehr zugelassen werden, gleichzeitig kann dieser jedoch nicht vom Abstandsflächenrecht abweichen.

Florian Vogl (FBU) findet, dass es für beide Variante eine gute Argumentation gibt, aktuell geht die Nachverdichtung in die Fläche und nicht in Höhe – das sollte angepasst werden.

Reinhard Schöler (Bauverwaltung): der Bau-Turbo erlaubt Abweichungen bei Geschossigkeit im Innenbereich, Abstandsflächen würden das jedoch wieder limitieren.

Herwig Leiter argumentiert, wenn auf eine eigene Satzung verzichtet wird, dann wird Grundstückseigentümern ggf. vor den Kopf gestoßen, es geht nicht nur um „Bau-Maximierung“.

Monika Müller-Weigand schließt sich den Ausführungen der CSU-Fraktion an: „die Satzung war gut überlegt“.

Beschlussvorschlag: Die Satzung der Stadt Bobingen vom 27.01.2021 über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe gem. Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 Buchstabe a der Bayerischen Bauordnung wird aufgehoben.
–> Abstimmung: 6 dafür (2xSPD, 2x FBU, 1xFW, 1xBGM), 5 dagegen (3x CSU, 2x Grüne)
=> angenommen -> Satzung wird aufgehoben.

TOP 5 Bauanträge, Vorbescheidsanträge, Voranfragen

TOP 5.1 Isolierte Abweichungen, Genehmigungsfreistellungen und an das Landratsamt weitergeleitete Bauanträge

Die Liste der isolierten Abweichungen, Genehmigungsfreistellungen und an das Landratsamt weitergeleitete Bauanträge entnehmen Sie der Sitzungsvorlage.

TOP 5.2 Bauvoranfrage zur Umnutzung bisheriger Gewerbeflächen in Wohnräume auf dem Grundstück Fl. Nr. 272/2 der Gem. Bobingen, Lindauer Str. 25

Es geht um eine Bauvoranfrage zur vollständigen Umwandlung der bisher gewerblich genutzten Erdgeschossflächen in der Lindauer Straße 25 in Wohnraum. Der Eigentümer strebt diese Nutzungsänderung an, da sich die Gewerbefläche wirtschaftlich kaum noch vermieten lässt und die Immobilie zum Verkauf steht. Die Stadtverwaltung prüft nun den Zielkonflikt zwischen der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum und dem Erhalt des Gebietscharakters als Mischgebiet, wobei auch ein Eigenankauf durch die Stadt Bobingen im Raum steht.

Vor der Bauausschusssitzung hat eine Ortseinsicht stattgefunden. Im ISEK (Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept) wurde festgelegt, dass in der Lindauer Str. die vorhandenen Gewerbeflächen erhalten bleiben sollen.

Beschlussvorschlag: das gemeindliche Einvernehmen für eine Nutzungsänderung wird nicht in Aussicht gestellt.
–> Abstimmung: einstimmig -> wird nicht in Aussicht gestellt.

TOP 5.3 Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses (9 WE) mit Tiefgarage und Stellplätzen auf dem Grundstück Fl. Nr. 540/0 der Gem. Bobingen, Lindauer Str. 33

Es geht um einen Bauantrag für ein neues Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten und einer Tiefgarage in der Lindauer Straße 33. Die Stadtverwaltung bewertet das Projekt kritisch, da das geplante Gebäude mit vier Stockwerken zu hoch für die nähere Umgebung ist und zudem die Baulinie zur Straße hin überschreitet.

Reinhard Schöler (Bauverwaltung): 3 Geschosse wären denkbar, 4 Geschosse fügen sich nach aktuellen Gesichtspunkten nicht in die nähere Umgebung ein. Das viergeschossige AWO Senioren- und Wohnheim hingegen ist als sog. „Fremdkörper“ zu werten. Dieses fällt hinsichtlich der Grundfläche und der Geschossigkeit völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung
und ist insoweit bei der Betrachtung der tatsächlich vorhandenen Bebauung außen vor zu lassen.

Sobald ein Konzept für den „Gasthof Sonne“ gegenüber vorliegt, könnte die Viergeschossigkeit erneut betrachtet werden.

Beschlussvorschlag: 3 Geschosse wären denkbar, wird eine Viergeschossigkeit angestrebt, muss es im Gesamtkonzept mit dem Gasthof Sonne erneut betrachtet werden.
–> Abstimmung: einstimmig => angenommen.

TOP 5.4 Bauantrag zur Errichtung eines Batteriespeichers auf dem Grundstück Fl. Nr. 775/3 der Gem. Bobingen, Unteroberfeld

Es geht um einen Bauantrag für die Errichtung eines Batteriecontainers inklusive Wechselrichtern, der eine bestehende Photovoltaikanlage im Sondergebiet „Unteroberfeld“ ergänzen soll. Da die Anlage die im Bebauungsplan festgesetzte Maximalgröße überschreitet und ein Flachdach statt eines geneigten Dachs besitzt, müssen für die Genehmigung mehrere baurechtliche Befreiungen erteilt werden. Die Verwaltung befürwortet das Projekt, da moderne Speichersysteme dem öffentlichen Interesse an einer stabilen Energiewende dienen und die städtebauliche Ordnung des Gebiets nicht beeinträchtigen.

Beschlussvorschlag: das gemeindliche Einvernehmen wird in Aussicht gestellt.
–> Abstimmung: einstimmig => angenommen.

TOP 5.5 Bauantrag zum Neubau einer 6-gruppigen Kindertagesstätte und Integration einer bestehenden Krippengruppe auf dem Grundstück Fl. Nr. 4208/113 der Gem. Bobingen, Sommerstraße 12

Es geht um den Bauantrag für eine neue, sechsgruppige Kindertagesstätte in der Sommerstraße 12 (Siedlung), in die auch eine bestehende Krippengruppe integriert werden soll. Im Vergleich zu einer bereits im Vorjahr positiv bewerteten Voranfrage wurden die Gebäudehöhen geringfügig angepasst, das Obergeschoss weiter zurückversetzt und zusätzliche Nebengebäude für die Hausverwaltung eingeplant. Die Stadtverwaltung empfiehlt dem Ausschuss, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen, da das Vorhaben im Wesentlichen den ursprünglichen Planungen entspricht und lediglich interne Abstandsflächen zum bestehenden Kirchturm eine separate Prüfung durch das Landratsamt erfordern.

Claudia Lautenbacher erkundigt sich, ob die Flexigruppe als 6te Gruppe gewertet wird. Das konnte seitens der Verwaltung nicht beantwortet werden. Zudem erkundigte sie sich, wann ungefähr mit dem Baubeginn gerechnet werden kann. Bürgermeister Förster antwortet, dass ein Förderantrag gestellt ist, sobald der Bauantrag genehmigt und Bescheid vom Förderantrag vorliegen, kann damit begonnen werden. Das dauert erfahrungsgemäß ca. 6 Monate => Beginn voraussichtlich Sommer 2026.

Beschlussvorschlag: Das gemeindliche Einvernehmen wird in Aussicht gestellt.
–> Abstimmung: einstimmig => angenommen.

TOP 6 Vorübergehende Freilegung von Grundwasser zum Kiesabbau mit anschließender Wiederverfüllung auf den Grundstücken Fl. Nr. 861/2, 864 und 865 der Gem. Bobingen, Untermittelfeld

Es geht um einen Antrag zur Erweiterung einer bestehenden Kiesabbaufläche im Bereich „Untermittelfeld“, bei der Kies bis zum Jahr 2041 zunächst trocken und später durch Grundwasserfreilegung nass gewonnen werden soll. Da die betroffenen Grundstücke im Flächennutzungsplan bereits als Vorrangflächen für den Kiesabbau ausgewiesen sind und die Erschließung über vorhandene Wege gesichert ist, sieht die Verwaltung keine planerischen Hindernisse. Nach Abschluss der Förderung und einer anschließenden Wiederverfüllungsphase sollen die Flächen bis zum Jahr 2056 vollständig rekultiviert und wieder der Landwirtschaft zugeführt werden.

Beschlussvorschlag: Das gemeindliche Einvernehmen wird erteilt. Soweit (noch) erforderlich wäre die Rückbauverpflichtung sowie evtl. Sicherheiten gem. § 35 Abs. 5 BauGB zu ergänzen. Im Übrigen erfolgen keine weiteren Anregungen.
–> Abstimmung: einstimmig => angenommen.

TOP 7 Wünsche und Anfragen

Keine Wünsche / Anfragen.

Ende des öffentlichen Teils ca. 18:50 Uhr.