Anwesenheit:
- Anna-Sophia Hornig hat Martin Deuringer vertreten (beide FBU)
- Verwaltung: Rainer Thierbach (Stadtbaumeister), Rainhard Schöler (Bauverwaltung), Ramona Mahrle (Protokoll)
Es folgt eine auszugsweise Zusammenfassung der Sitzung
TOP 1 Berichterstattung
Erster Bürgermeister Ammer (FBU) berichtet, dass im vergangenen halben Jahr auf der östlichen Seite der Sudetenstraße (unterhalb der Einmündung zur Siebenbürgerstraße) ein Halteverbot getestet wurde. Aus Sicht der Polizei und der Verwaltung hat sich hier eine Verbesserung ergeben, weshalb eine dauerhafte Anbringung der Halteverbotsschilder angeordnet wurde.
Der ursprüngliche Tagesordnungspunkt 3 wird vorverschoben.
TOP 2 Bebauungsplan Nr. 75, „Point V“, Allgemeine Erläuterungen zu den Festsetzungen von Nebenanlagen sowie zur Situierung von Garagen, Carports und offenen Stellplätzen
Der Ausschuss befasste sich als Vorberatung mit den strengen Festsetzungen des Bebauungsplans „Point V“: Nebenanlagen außerhalb der Baugrenzen sind ausgeschlossen, Garagen/Carports müssen 5–5,5 m zurückversetzt sein. Anlass war ein Eigentümerschreiben; viele Bauherren kritisieren die Regelungen. Die Verwaltung stellt drei mögliche Änderungsvarianten vor: Änderung der Baugrenzen, Streichung der textlichen Festsetzungen oder eine gesonderte Festsetzung zu Nebenanlagen. Alternativ bleibt alles wie bisher.
Florian Vogl (FBU) erinnert an den Hintergrund der strengen Regeln – Versickerung im grundwassersensiblen Bereich; die Auswirkung auf Nebenanlagen war so nicht beabsichtigt. Bei einer Änderung dürften Bestandsbauherren keine Nachteile haben – er plädiert für eine angepasste Variante 3.
Martin Gschwilm fragt nach der Zeitschiene. Laut Rainhard Schöler (Bauverwaltung) geht das Streichen der Textpassagen relativ schnell (ca. 6 Monate), umfassendere Änderungen würden länger dauern. Martin Gschwilm spricht sich für Variante 2 aus, mit Fairness gegenüber bereits fertigen Bauvorhaben.
Armin Bergmann sieht nachträgliche Änderungen kritisch, auch wegen der Signalwirkung auf andere Bebauungspläne – eine Lockerung müsste dann analog überall gelten.
Rainer Thierbach (Stadtbaumeister) hätte nichts gegen die Beibehaltung der bisherigen Beschlusslage, er verweist darauf, dass viele Bauvorhaben mit der Verwaltung beraten wurden – bauen geht, nur nicht immer nach individuellen Wünschen.
Franz Kaufmann kritisiert die Detailtiefe (z. B. Standort eines Schaukelturms) und fragt nach der Einhaltungsquote – Antwort Verwaltung: der Großteil hielt sich an den Plan, einzelne Befreiungen (Terrassenüberdachung, Firstrichtung) wurden bereits seitens des Ausschusses erteilt. Kosten einer Änderung des Bebauungsplan würden laut Schöler unter 10.000 € (Personal- und Zeichnungskosten) betragen.
Florian Vogl (FBU) bemängelt marginale gestalterische Abweichungen (Dachneigung, Dachform von Nebenanlagen); solche Details sollte man künftig nicht mehr regeln.
Jonas Püschel schlägt vor, die Flächenversiegelung an Quadratmeter zu binden; Rainhard Schöler (Bauverwaltung) nimmt den Vorschlag mit.
Erster Bürgermeister Ammer (FBU) schlägt vor, dass die Fraktionen sich intern bis zur Sommerpause erneut zum Thema beraten, ihre Änderungsvorschläge einreichen und anschließend erneut über das Thema beraten wird.
Beschlussvorschlag 1: die Erläuterungen werden zur Kenntnis genommen.
Beschlussvorschlag 2: Fraktionen bringen konkrete Änderungsvorschläge bis zur Sommerpause ein.
–> Abstimmung: einstimmig -> angenommen.
TOP 3 Bauanträge, Vorbescheidsanträge, Voranfragen
TOP 3.1 Isolierte Abweichungen, Genehmigungsfreistellungen und an das Landratsamt weitergeleitete Bauanträge
Die Liste der isolierten Abweichungen entnehmen Sie der Sitzungsvorlage.
Florian Vogl (FBU) erkundigt sich, warum ein Punkt auf der Liste der isolierten Abweichungen nicht genehmigt wurde. Rainhard Schöler (Bauverwaltung) antwortet, dass bei diesem Vorhaben mehrere Punkte entgegenstanden, in einer kommenden Bau-, Planungs- und Umweltausschusssitzung wird darüber berichtet.
TOP 3.2 Bauvoranfrage zur Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 3816/23 der Gem. Bobingen, Max-Fischer-Str. 18 k
Es geht um eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Einfamilienhauses in Bobingen (Max-Fischer-Straße), bei der die Bauherren planen, das geplante Gebäude abweichend von einem früheren Vorbescheid um 3 Meter nach Norden zu verschieben.
Das Problem hierbei ist, dass durch diese Verschiebung die rückwärtige Baugrenze der Nachbarbebauung überschritten wird (Teile der Verwaltung sehen das Vorhaben sogar im baurechtlichen Außenbereich auf einer Grünfläche), weshalb das Projekt nach regulärem Baurecht eigentlich nicht genehmigungsfähig wäre.
Der Bauausschuss muss nun darüber abstimmen, ob er der Verschiebung mithilfe von neuen Ausnahmeregelungen zur Wohnraumschaffung (dem sogenannten „Wohnungsbau-Turbo“) ausnahmsweise zustimmt, sofern dies mit den städtebaulichen Zielen der Stadt vereinbar ist.
Rainhard Schöler (Bauverwaltung) erläutert, dass durch die Verschiebung in Richtung Norden ggf. künftig Zwischenräume für eine erneute Bebauung herangezogen werden könnten. Der jetzt eingereichte Entwurf geht über die damalige Baugrenze hinaus, daher ist es als Außenbereich zu werten.
Florian Vogl (FBU) erklärt, dass das Vorhaben im Rahmen der Vorgaben umgesetzt werden sollte, er spricht sich gegen eine Verschiebung um 3 Meter nach Norden aus.
Martin Gschwilm, Franz Kaufmann und Jonas Püschel schließen sich den Ausführungen von Florian Vogl an.
Beschlussvorschlag: das gemeindliche Einvernehmen wird nicht in Aussicht gestellt.
–> Abstimmung: einstimmig -> abgelehnt.
TOP 3.3 Bauvoranfrage zum Bau einer Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 3308/12 der Gem. Bobingen, Astrid-Lindgren-Str. 2
Es geht um eine Bauvoranfrage für die Errichtung einer Garage auf einem Grundstück in der Astrid-Lindgren-Straße 2 in Bobingen. Der Bauherr möchte klären lassen, ob sein Vorhaben nach den Festsetzungen des örtlichen Bebauungsplans zulässig ist. Die aktuellen Vorschriften besagen, dass Garagen einen Abstand von mindestens fünf bis maximal fünfeinhalb Metern zum Straßenraum einhalten müssen. Da die Stadtverwaltung auch unselbständige Gehwege und Entwässerungsanlagen zum Straßenraum zählt, wird der Abstand ab der Grundstücksgrenze gemessen, womit die geplante Garage mit nur etwa 2,50 Metern Abstand unzulässig wäre.
Martin Gschwilm hat sich die Stelle vor Ort angeschaut, ein SUV hat heute ca. 4,50m, der Bauherr würde bei 2,50m geplanten Abstand im öffentlichen Straßenraum stehen. Er spricht sich dagegen aus.
Florian Vogl (FBU) erklärt, dass die Sickermulde öffentlicher Grund ist, kein privater Grund.
Beschlussvorschlag: das gemeindliche Einvernehmen wird nicht in Aussicht gestellt.
–> Abstimmung: einstimmig -> abgelehnt.
TOP 3.4 Voranfrage zur Bebauung des Grundstücks Fl. Nr. 3338/85 der Gem. Bobingen, Nähe Altmühlstraße bezüglich der festgesetzten Mindestgrundstücksgrößen
Der Ausschuss berät über eine Bauvoranfrage, mit der geklärt werden soll, ob Einfamilienhäuser abweichend vom Bebauungsplan auch auf Grundstücken unter 450 m² zulässig sind. Hintergrund: Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat solche gebäudebezogenen Mindestgrößen-Festsetzungen für unzulässig erklärt. Die Verwaltung kann die nichtige Festsetzung aber nicht eigenmächtig außer Kraft setzen und empfiehlt daher zur Rechtssicherheit eine Änderung bzw. Neuaufstellung des Bebauungsplans – bei der Gelegenheit können auch weitere veraltete Vorschriften modernisiert werden.
Rainhard Schöler (Bauverwaltung): Man ist an den Bebauungsplan gebunden, obwohl die Festsetzung nichtig ist – eine rechtlich unangenehme Lage. Einige Grundstücke im Gebiet Point liegen knapp unter der Mindestfläche und können betroffen sein. Sein Vorschlag: kurzfristig über den „Bauturbo“ lösen, langfristig den Bebauungsplan ändern.
Martin Gschwilm: Die Festsetzung hat ohnehin keinen Bestand mehr; die Unterschreitung liegt unter 3m² und fällt niemandem auf. Die alte Point hat viele Baulücken ohne Bauzwang – man soll froh sein, wenn eine geschlossen wird. Die FW plädieren dafür, es einfach zu halten und zuzustimmen, egal ob über Befreiung oder Bauturbo.
Florian Vogl (FBU): Klassischer Anwendungsfall für den Bauturbo – unkompliziert und schnell; Baulücken gibt es reichlich, Bezugsfälle aber wenige.
Franz Kaufmann: Ebenfalls für den Bauturbo, damit ist man auf der sicheren Seite.
Armin Bergmann fragt, ob dieselbe Problematik auch in anderen Bebauungsplänen steckt. Der Bebauungsplan muss in jedem Fall angepasst werden, da die Nichtigkeit einer Festsetzung zur Gesamtnichtigkeit führen kann – kommt der Plan vor Gericht, kann er komplett kippen.
Ludwig Thanner bringt eine Veränderungssperre ins Spiel. Rainhard Schöler (Bauverwaltung) stellt klar: Diese sichert nur die künftige Bauleitplanung ab und bedeutet nicht, dass gar nichts mehr geht.
Ergebnis: Tendenz im Ausschuss: der Bauvoranfrage kurzfristig über den Bauturbo stattgeben, mittelfristig den Bebauungsplan ändern, um die Nichtigkeit zu heilen.
Beschlussvorschlag: im Rahmen vom Bauturbo, wird das gemeindliche Einvernehmen in Aussicht gestellt.
–> Abstimmung: einstimmig -> angenommen.
TOP 3.5 Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 3310/4 der Gem. Bobingen, Anne-Frank-Str. 2
Der Ausschuss berät über einen Bauantrag für ein Einfamilienhaus mit Garage. Aus Sicht der Verwaltung ragt die Außenwand im Nordwesten geringfügig (wenige Zentimeter) über die Baugrenze – regulär nicht genehmigungsfähig, allenfalls über die Wohnungsbau-Sonderregelung des § 31 Abs. 3 BauGB; die Bauherren haben vorsorglich bereits einen angepassten Plan eingereicht, wollen aber eine Entscheidung über den Originalentwurf. Desweiteren ist das Garagendach (5° Neigung, 0,5 m Dachüberstand) unzulässig: Als Flachdach dürfte es keinen Überstand haben, als Pultdach wäre es im Gebiet ebenfalls verboten (nur Satteldächer erlaubt). Die Verwaltung sieht hier keinen rechtlichen Spielraum.
Martin Gschwilm: Das Haus ist bereits verschoben und liegt nun innerhalb der Baugrenzen; 5° gilt als Flachdach. Er erkundigt sich, ob sich der Bauherr vorher hat beraten lassen. Man ist an Gesetze und Regelungen gebunden, auch wenn das für die Bevölkerung schwer nachvollziehbar ist – durchwinken kann man es nicht, keine Befreiung in Aussicht stellen.
Florian Vogl (FBU): hält die Regelungen für übertrieben – juristisch zwar eindeutig mit klaren, scharfen Grenzen, aber man macht sich in der Bevölkerung mit solchen Kleinigkeiten lächerlich.
Franz Kaufmann: plädiert gegen Kleinlichkeit und für Zustimmung in allen drei Punkten (Baugrenze, Dachvorsprung, Dachform).
Rainhard Schöler (Bauverwaltung) erklärt, dass es außer einer Bebauungsplanänderung keine alternative Lösung gibt – andere Bauherren schaffen es auch, plankonform zu bauen. Rainer Thierbach (Stadtbaumeister) räumt ein, dass solche Kleinigkeiten nerven und aufhalten, aber rechtliche Vorgaben eingehalten werden müssen.
Florian Vogl (FBU) unterscheidet nach relevanten Vorgaben, solche Kleinigkeiten sollten dem Bauherren überlassen sein.
Armin Bergmann sieht eine solche Entscheidung im Rahmen des Möglichen, dann muss aber eine Bebauungsplanänderung folgen.
Erster Bürgermeister Ammer (FBU) schlägt vor, den Beschluss dreiteilig zu fassen.
Beschlussvorschläge:
- Befreiung Baugrenze: 1x dafür (Franz Kaufmann), Rest dagegen => abgelehnt
- Befreiung Dachvorsprung: 5 dafür (3x FBU + 2x CSU), Rest dagegen=> abgelehnt
- Befreiung Dachform: 4 dafür (3x FBU + 1x CSU), Rest dagegen => abgelehnt
Ergebnis: Der Ausschuss stellt keine Befreiungen in Aussicht.
–> Abstimmung: einstimmig -> abgelehnt.
TOP 4 Wünsche, Anfragen, Verschiedenes
Aus dem Gremium kommt abschließend noch der Hinweis, dass im Friedhof-Reinhartshausen an einer Stelle optisch nachgebessert werden sollte.
Ende des öffentlichen Teils ca. 20:00 Uhr.